Dr. Luiz Gustavo: Dicas sobre Contratos de Aluguel

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O contrato de aluguel é um dos mais comuns na nossa vida cotidiana, sendo que sempre nos pegamos com alguma dúvida de última hora.

Neste artigo selecionamos algumas dicas importantes, tanto para o locador (proprietário do imóvel), quanto para o locatário (inquilino).


1 – Escolha do Locatário – A relação entre o inquilino e o proprietário é de direito privado, não existe relação de consumo. Dessa forma, o proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente, desde que não cometa qualquer forma de discriminação. Pode, por exemplo, optar em locar para um casal em vez de locar para uma família grande.

2 – Multa por Rescisão Contratual – A lei não estipula o valor da multa, no entanto, costuma-se padronizar a multa em três aluguéis. A lei tão somente impõe que a multa não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

3 – Animais de Estimação – Por não se tratar de relação de consumo, o proprietário pode escolher para quem locar, inclusive optar por quem tenha ou não um animal de estimação.

4 – Pagamento de IPTU e Condomínio –  Por lei, é de responsabilidade do proprietário o pagamento de IPTU e das taxas condominiais. Contudo, as partes podem ajustar de forma diversa no contrato de locação. Pode passar a obrigação para o inquilino, por exemplo, como geralmente ocorre na prática.

5 – Vencimento do Contrato – A lei estipula que o contrato quando vencido passa a vigorar por prazo indeterminado. Porém, a relação fica mais frágil uma vez que o imóvel pode ser pedido pelo proprietário a qualquer momento mediante notificação de 30 dias para desocupação.

6 – Correção do Contrato – A lei não estipula um índice para a correção dos aluguéis em geral, mas apenas a sua periodicidade. Via de regra se usam os indicadores IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) ou ICP (Índice de Preços ao Consumidor). Por força da Lei 9.069/95, a periodicidade dos reajustes dos aluguéis só pode operar anualmente, ou seja, a cada 12 meses.

7 – Locação por Prazo Inferior a 30 Meses –  Nesses casos, o art. 47 da Lei de Locações (Lei 8245/91) lista as hipóteses em que o imóvel pode ser retomado antes do prazo pelo locador. Como por exemplo mútuo acordo; prática de infração legal ou contratual; realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público; requisição do imóvel para uso próprio, entre outros.

8 – Venda do Imóvel Alugado – A lei estipula que o contrato de locação registrado precisa de concessão do direito de preferência. De acordo com o art. 33 da Lei de Locações, o locatário preterido no seu direito de preferência pode, inclusive, reclamar perdas e danos ou, ainda, depositar o preço e haver para si o imóvel locado.

9 – Sem Multa Rescisória Após 12 Meses –  É válida a cláusula que isenta de multa pela rescisão antecipada do contrato após 12 meses de permanência no imóvel. Todavia, tal situação deve estar expressa, pois no direito privado existe a necessidade de se ter todas as proibições expressamente escritas e o que não estiver expresso fica implicitamente permitido.

10 – Mudança da Fachada ou Sacada –  Por ser parte que compõe a fachada, a sacada não pode sofrer alteração (ainda que protegida por blindex e película) sem aprovação prévia de uma assembleia geral com aprovação unânime. É o que diz o art. 10, parágrafo 2° da Lei 4591/64). Não se inclui em tal proibição a colocação de redes de proteção.

11 – Cobrança da Taxa Condominial –  Com o novo CPC a cobrança judicial das taxas condominiais em atraso se dá por meio de execução direta e penhora. Agora, a citação do condômino inadimplente não é mais para apresentar sua defesa, mas para estipular prazo de 03 dias para pagamento, sob pena de penhora do próprio imóvel, inclusive.

12 – Consumo de Álcool e Drogas – O síndico, verificando que o consumo está sendo realizado na área comum do condomínio, poderá notificar e aplicar multa, mas é importante realizar uma assembleia para deliberar sobre o assunto. No caso de drogas ilícitas, além da multa pelo descumprimento das normas condominiais, o síndico pode registrar um boletim de ocorrência.

13 – Garantias ao Contrato – A Lei 8245/91, em seu artigo 37, prevê as garantias locatícias, tais como caução, fiança ou seguro de fiança, cujo objetivo é proteger o locador, garantindo o cumprimento da obrigação principal. Todavia, não se pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação, sendo tal exigência uma contravenção penal.

14 – Liminar de Despejo – Para os contratos em que inexista garantia locatícia, a Lei prevê a possibilidade de despejo liminar (logo no início do processo) caso se trate de despejo por falta de pagamento e o locador efetue um depósito judicial equivalente a 03 meses de aluguel.

No próximo artigo falaremos sobre os primeiros passos que o síndico deve tomar ao ser eleito.

Grande abraço e até a próxima.

“Conheça os seus direitos e exija respeito”

Luiz Gustavo Abrantes Carvas, OAB/MG 110.323

Advogado, pós-graduado em Direito e Processo do Trabalho, com escritório profissional na Rua Santa Terezinha, n. 28, bairro Vila Alvarenga, Ponte Nova, MG, tel. (31) 3817-6828 / (31) 99139-5165.